ここ数年、不動産投資にとって平凡とは言えない状況が続いています。2020年、COVID-19の大流行を受けて、米連邦準備制度理事会（FRB）は金利を過去最低水準に引き下げ、住宅ローン金利もそれに追随しました。多くの住宅ローン会社はこの低金利の追い風を受け、顧客は記録的なペースで住宅ローンの借り換えを行いました。
現在、インフレの加速によりFRBは方針を転換しており、不動産と住宅ローン会社に大きな影響を与える可能性があります。本日は、2022年に向けて賢明な投資家が注視している不動産の4つのトレンドを紹介します。
01. 住宅ローン金利は上昇する
エコノミストは、FRBの金融引き締めに伴い、住宅ローン金利が上昇すると予想しています。FRBは、最近11月に年率6.8％と1982年以来最高となったインフレ率の上昇に対応する必要があると判断したのです。一方、失業率は11月現在で4.2％と大幅に低下しています。
雇用の回復とインフレの加速から、FRBは景気刺激策としての資産購入を予想より早く先細りにすると述べています。また、投資家は年明け早々、従来考えられていたよりも多くの利上げを予想しています。バンク・オブ・アメリカは2022年に2回、2023年と2024年にさらに3回の利上げを予想しています。
これらの予想される利上げは、結果として住宅ローン金利を押し上げることになります。ファニーメイの経済戦略研究グループによると、住宅ローン金利は2022年に平均3.3％となり、今日の2.99％から上昇します。一方、住宅ローン銀行協会（MBA）の研究者は、来年の金利は30年固定ローンで4％まで上昇すると予想しています。
02. 融資実行額は大幅に減少する
住宅ローンの貸し手は、金利の引き上げを好みません。なぜなら、金利の引き上げは最終的にビジネスの不振につながるからです。金利が下がると、人々は住宅を購入したり、現在の住宅を借り換えたりして、その低金利を固定化します。昨年から2021年にかけて、それが繰り広げられたのです。
金利が上昇し始めると、住宅ローンの貸し出しは減速する。MBAが2022年に予想していることです。MBAは、来年のローン組成総額が2021年から33％減少し、2兆5900億ドルになると予想しています。この減少は借り換えの組成に最も打撃を与え、MBAは62％減の8600億ドルになると予測しています。
これは間違いなく、2022年の貸し手に打撃を与えるでしょう。MBAの業界分析担当副社長であるマリナ・ウォルシュはCNBCとのインタビューで、”多くの貸し手は財務目標達成のためにサービシングビジネスにより大きく依存することになる “と述べています。その結果、金利低下時に収入と純利益が急増した貸金業者は、来年は減速する可能性が高くなります。ピンチを感じる可能性のある貸金業者には、ロケットカンパニーズ（NYSE：RKT）、ペニーマック・ファイナンシャル・サービス（NYSE：PFSI）、ローンデポ（NYSE：LDI）などがあります。
03. 住宅需要は供給を上回る
金利が上昇し、住宅ローンの組成が減少しているにもかかわらず、住宅に対する需要は堅調に推移するはずです。ゴールドマン・サックスの研究者は、「米国経済を苦しめるあらゆる不足の中で、住宅不足は最も長く続くかもしれない」と述べています。
現在の需要は、利用可能な住宅の供給量を1970年代以降で最低のレベルにまで減少させています。ゴールドマンは、需給のバランスが崩れれば、数年にわたる住宅建設ブームが起こる、としています。
同社は、各州が土地利用の規制を緩和することで、建設活動が加速されると予想しています。住宅建設により、年間165万戸の住宅供給が増加すると予想しています。取り壊しを考慮すると、純供給は140万戸増加すると予想されます。需給バランスの崩れは、D.R. Horton (NYSE:DHI) やPulteGroup (NYSE:PHM) などの住宅建設関連銘柄にとって好材料となる可能性があります。
04. 住宅価格は上昇を続けるが、そのペースは緩やかになる
2020年8月から2021年8月にかけて、住宅価格は20％近く上昇し、1年間の上昇率としては過去最高を記録しました。専門家は、同じペースではないものの、旺盛な需要によって価格はさらに上昇し続けると予想しています。
ゴールドマンは、2021年10月から2022年12月までの価格上昇率を16％と予測しています。これはZillowの予測とほぼ同じで、オンライン不動産大手は2021年10月から2022年10月までの住宅価格の上昇率を13.6%と予測しています。
しかし、他の研究者は、これほどのスピードで価格が上昇するとは予想していません。ファニーメイとフレディマックは、それぞれ約8％と7％の住宅価格上昇を予測しています。一方、MBAは、来年末までに価格が2.5％下落すると、下落を予測している数少ない団体の1つです。
