COVID-19の危機は、不動産投資信託（REIT）には優しくありませんでした。モーゲージ・リート・セクターはマージン・コールに襲われ、モール・リートは数ヶ月間閉鎖されました。どのREITも回収額が減少しましたが、実は、トリプルネット・リースのREITは最も好調でした。バークシャー・ハサウェイが保有するSTORE Capital (NYSE:STOR)もその一つです。詳しく見ていきます。
トリプルネット・リース・モデルとは？
STORE（Single Tenant Operational Real Estateの略：NYSE:STOR)は、2020年末時点で2,634の物件と519の異なる顧客を抱えています。昨年の賃料の65％はサービス業（レストラン、教育、ヘルスクラブ）が占めており、残りは製造業と小売業が占めていました。
ほとんどの小売業はグロス・リース・モデルを採用しており、テナントが家賃の支払いを行い、その他の費用をREITが負担しています。アパートの賃貸借契約のようなものだと思ってください。 しかし、STORE Capital (NYSE:STOR)のトリプルネット・リース・モデルでは、テナントが店舗の保険、税金、メンテナンスを負担することになります。 トリプルネット・リース・モデルは、より安定したお客様を対象としており、契約期間は最長で10年、毎年自動的に賃料が上がるようになっています。
トリプルネット・リースは期間が長いため、提供する企業はテナントの財務状況をより詳細にチェックする必要があります。STORE Capital (NYSE:STOR)では、この部分に多くの時間を費やしており、査定プロセスでは物件レベルの財務と企業全体の財務を考慮しています。また、パフォーマンスをリアルタイムで追跡するシステムも導入しています。2011年以降、ポートフォリオ全体のクレジットロスは年率約0.3％にとどまっています。映画館が昨年、トリプルネットのほとんどのREITにとって大きな足かせとなっていたことを考えると、これは非常に素晴らしいことです。
STORE Capital (NYSE:STOR)は非常に多様な顧客基盤を持っている
STORE Capital (NYSE:STOR)の最大のテナントには、Spring Education Group、Fleet Farm、Bass Pro Shopsなどがあり、ドルストアやドラッグストアを中心とする競合のRealty Income (NYSE:O)よりも、より多様な小売業者を抱えています。
REITは多くの不動産を保有しているため、減価償却費が純利益から大きく控除され、ビジネスの真のキャッシュジェネレーションが控えめになる傾向があります。その代わりに、REITは純利益の代用として営業活動による資金（または調整後営業活動による資金）を使用しています。STORE Capital (NYSE:STOR)は、調整後の1株当たりAFFO（Funds from Operation）の18.6倍で取引されており、リアルティ・インカムの20倍を下回っています。 第2四半期のカンファレンスコールでは、2021年の1株当たりAFFOの見通しを1.94ドルから1.97ドルに引き上げました。これは、前回の見通しから1%増、前年比では7%増となります。
STORE Capital (NYSE:STOR)、さらに配当増加
STORE Capital (NYSE:STOR)は最近、四半期配当を1株当たり0.385ドルに増額することを発表しました。この増配は、1株当たり年間1.54ドルとなり、これは同社が2021年に向けて案内している1株当たりAFFOの約80％に相当します。この配当性向（配当金÷1株当たりAFFO）は、一般的な企業にとっては高い水準ですが、REITにとってはそうではありません。
STORE Capital (NYSE:STOR)の新しい利回りは4.5%となり、この株はさらなる成長に参加したいインカム投資家にとって良い投資対象となります。STORE Capital (NYSE:STOR)は高収益や急成長を期待できるビジネスモデルではありません。しかし、配当というきちんとした収入が得られる点では、投資家は安心して持ち続けることができるはずです。
